Prix de l’immobilier : la vérité à l’échelle internationale

La flambée des prix de l’immobilier qui a précédé la crise financière fut remarquable de par son ampleur. D’ailleurs, à quelques exceptions près ; la tendance des prix semblait aller dans un sens : vers le haut. Depuis, les choses se sont complexifiées, donc notre dernier examen du prix des logements ressemble davantage à un chiaroscuro dramatique. Toutefois, de faibles éclaircissements s’annoncent en perspectives pour l’Amérique et se détachent sur les assombrissements économiques en périphérie de la zone euro.

Dans les pays que nous suivons de près, les prix des maisons fluctuent également. Au cours de la dernière année, les prix ont bondi à Hong Kong (voir tableau), incitant le gouvernement à équilibrer le marché. Par ailleurs, les prix ont baissé de 9,3% en Espagne, une des plus importante chute. Alors que, la tendance reste généralement en baisse, les trois pays où les prix sont en hausse, démontre que leur rythme de croissance s’avère moindre en comparaison avec celui de l’an dernier. Au Canada, par exemple, ils sont en hausse de 3,3% comparativement à 7,1% il y a 12 mois.

Comment mesurer le prix de l’immobilier ?

Une variation similaire caractérise la plus-value. Pour vérifier si les maisons sont abordables ou chères, nous utilisons deux mesures, toutes les deux servent à comparer les estimations actuelles avec une moyenne à long terme (dans la plupart des pays, remontant à 1975). Cette moyenne est notre point de référence pour la «juste valeur».

Le premier moyen de mesurer est un ratio prix/loyer. Ceci est analogue au ratio utilisé pour les capitaux propres, avec les loyers qui vont aux investisseurs immobiliers (ou économisés par les propriétaires) et équivalant aux bénéfices des entreprises. La mesure démontre une marge importante, à partir d’une surévaluation de 78% au Canada à une sous-évaluation de 37% au Japon. L’autre moyen de mesurer, le ratio prix/revenu disponible par personne, s’étend sur une surévaluation de 35% en France à une sous-évaluation de 36%, de nouveau au Japon.

Un marché immobilier américain qui repart à la hausse

La renaissance du marché immobilier américain semble durable, en partie à cause du réajustement du prix des maisons au cours des dernières années qui a marqué un record historique quant à la dévaluation des maisons. Il y a un an le prix des logements baissaient encore de 3,6%. Depuis, un revirement se produit: les dernières données montrent une hausse des prix équivalente à 4,3%. Mais sur la base du ratio prix/loyer, les maisons sont encore sous-évaluées de 7%; toutefois, selon le ratio prix/revenu, ils sont 20% en dessous de leur « juste valeur ». Ce qui contribue largement au maintien des taux hypothécaires parmi les plus bas de l’histoire, surtout depuis que la Réserve Fédérale a promis de se rendre monétairement accommodante pour les deux prochaines années.
Ainsi, les propriétaires peuvent venir prendre un grand respire en Amérique, car l’air est actuellement néfaste dans une grande partie de l’Europe. L’agonie est d’autant plus aigue en Espagne, où la baisse des prix s’amplifie (une chute de 9,3% s’affiche lors de notre dernière analyse, suite à une baisse de 5,5% pour l’année précédente). D’autres grandes régions économiques de la zone européenne s’en vont également dans la mauvaise direction. En Italie et aux Pays-Bas, la chute s’est accélérée, en France les prix sont désormais en légère baisse après une brève remontée.

Analyse du marché immobilier européen

La valeur du marché européen s’avère la plus étirée en France, à en juger par le ratio prix/loyer elle le serait de 50% et de 35% sur la base du ratio prix/revenu. Cela se compare à une surévaluation de 20% en Espagne, selon les deux ratios, en dépit de la dégringolade des prix constaté jusqu’à ce jour. Mais tout effondrement du prix des logements en France s’avèrera bien plus modeste par rapport à l’Espagne. Le problème de l’Espagne reflète une offre trop importante de logements construits lors du boom de la construction, rehaussé par le plus haut taux de chômage en Europe, atteignant 26,6% en Novembre. Le taux de chômage en France qui a légèrement augmenté à 10,5%, reste tout de même dans une ligue bien différente à celle de l’Espagne; ses balises sont d’ailleurs en meilleure forme que celles de l’Espagne.
L’exception des grands joueurs économiques européens est l’Allemagne, où les prix n’augmentent que de 2,7%, au même rythme que l’année précédente. Grâce à leur chance, ils risquent de manquer la fête immobilière avant la crise financière, ainsi les propriétaires allemands risquent fort bien de faire leurs gains. Les maisons là-bas sont sous-évaluées de 17% par rapport aux moyennes historiques selon nos deux ratios. Donc, les acheteurs allemands bénéficient de coûts d’emprunt extrêmement bas, contrairement à leurs homologues européens. Pour compléter l’exceptionnalité de leur marché immobilier, ils ont l’un des plus faibles taux de chômage (5,4%) de toute l’Europe.
Le prix des logements britanniques n’a marqué que de modestes baisses au cours des cinq dernières années (bien que la hausse des loyers et des revenus ont également contribué à les rapprocher de la « juste valeur »). Malgré quoi, le marché britannique s’en sort encore mieux que ce que les évaluations suggèrent. D’une part, il ne souffre pas de la surabondance de logements vides qui ont créé les villes fantômes de l’Irlande et de l’Espagne. Et d’autre part, selon une enquête, menée par la Banque d’Angleterre, sur les conditions de crédit ; les créanciers sont beaucoup plus disposés à rendre des crédits hypothécaires disponibles et plus qu’à aucun autre moment depuis la crise financière. D’ailleurs, le nombre d’approbations hypothécaires pour les nouveaux propriétaires atteignit son plus haut niveau depuis près d’un an.

Comme se porte l’immobilier au Canada ?

La surévaluation est particulièrement marquée au Canada, particulièrement en ce qui concerne le ratio prix/loyer (78%), mais aussi selon le ratio prix/revenus (34%). Mark Carney, le gouverneur de la banque centrale du pays, s’apprête à quitter le navire et à rejoindre la Banque d’Angleterre, où il succèdera en Juillet à Sir Mervyn King, s’est probablement synchronisé avec les tendances du marché en déménageant à Londres ; et en négociant, habilement, un salaire bien garni. Pour ce qui est de Singapour et de Hong Kong semblent vulnérables et prêts pour une correction, compte tenu de la surévaluation de leur ratio prix/loyer.

Un désalignement avec nos prévisions de la « juste valeur » peut persister à long terme, bien sûr. Cela peut épargner les pays où le prix des logements a réussi à ne pas trop perdre dégringoler, mais il peut aussi signifier que certains marchés finiront par imiter la longue descente du Japon et mal tomber. À un moment ou un autre, les banques centrales devront enlever le sparadrap de l’argent facile. Car le marché immobilier se fragilise avec l’aide monétaire reçue, et peut, alors, facilement s’écrouler lorsque celle-ci est retirée.

L’indicateur du prix des maisons de l’Économiste. De l’édition imprimée : The Economist

Cet article a été rédigé par Idriss Bouhmouch, directeur des opérations au Québec de Ratehub.ca, le site qui vous permet de comparer les taux hypothécaires